上海楼市：哪里的房子还值得买？看清形势，别乱买

原标题：上海楼市：哪里的房子还值得买？看清形势，别乱买

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，1.未来上海的房价走势怎样看，现在的租售比很不合适，持有房产（自住除外）是不是对的选择？ 2.本人一直有冲动想卖掉现有的房子，这样积分就很高，可以去打新房，但是打新有风险，该不该去打新，据说九星市场有8块住宅用地，去年已经完成一块世纪古美销售，很热 3.身边人建议卖掉一套两房，去置换一套松江的平层或者叠墅，本人对外环外的房产没有信心，觉得自住可以，投资或者升值比较难，怎样看外环外的投资机会？4.目前金融市场比如优质基金，感觉有点像当年的房地产，还是要坚定持有房产？该不该去打新房

回答：你好，①房屋租售比和水涨船高的房价并无直接挂钩的联系，国内住宅租售比不高的原因很多，分地区也分城市，基本住宅租售比都在2%以内，但和楼市期房价涨幅多少无关。

②古美两套卖掉去持资金高分打新可以，有踏空和干等的风险，风险不可避免自己可以评估。

③远郊新房不挨地铁的基本都是一般溢价房产，好产品好配套跟的上大盘，但不会有太多溢价也只是一个基本面产品，如果有郊区置业自住需求可以考虑，不然比较一般。

远郊的上限比较明显，也不抗跌，买房还是买地段的好产品，缺地段或产品力都不行。

④有比一线楼市涨幅还稳的优质基金？不是做私募和固收难稳收益把，这个看你个人的金融认知

如果考虑进一步楼市赚钱溢价，可以一起并了，2000w高积分打新现在买到基本能有500-1000w的收益，前提是参考上面打新落空和干等的风险，就是与其换一套不如两套并一套好的，全上海环线内8年内交付次新占比不到6%，非常稀缺的。

提问:沪叔你好啊 想了解俊灿星城和柏悦前湾怎么选？

回答:你好，俊灿和碧桂园华漕的两个项目都是在大虹桥辐射区内的鸡肋新盘，比较明显的缺点是郊区配套，不临地铁。

碧桂园这批洋房南面正对G15沪常高速，避免不了洋灰和噪音。

小区产品力柏悦前湾小胜。

小区交付不清楚，现在限价时代能按时交付的开发商就是良心开发商。

版块的生活居住便利度，徐泾老城小胜于华漕荒地。

提问：沪叔，你好，请问锦博苑这个房子可以买吗？房龄比较大，15年多，想咨询下。

回答：你好，这个项目位于浦东北蔡，位于浦东内中环之间，二零零七年开发，至今已经有十五年的房龄，从地理位置上来说还是比较方便的。小区东门距离七号线锦绣路站四号口只有一百多米的距离，步行即达，不过仅供行人出入。南侧的高科西路平时车流量也不算多，自驾可上中环，较为便利。周边配套上，附近有山姆会员店以及小型的沿街底商，小区旁边就是锦绣博文幼儿园，未来孩子上学应该是很方便的。

不过作为一个十五年房龄的回迁小区，也存在很多不可忽视的硬伤。首先物业管理较差，基本所有人都可以走着进入小区。其次，社区内部的环境卫生是一个问题，建筑垃圾等随意丢弃，也没有专业人员清理。

最后一点就是道观的存在，锦博苑的正大门是南门，而南门旁边就是一个道观，小区的学校方面是个优势，小学是进才实验小学，书中是进才实验中学南校。

总体而言，仅锦博苑还是可以考虑的，内中环间距离七号线步行抵达，未来还可能有一个学校的概念，不过劣势也很明显，房龄较久，社区内部的物业管理较差，旁边的道观会有心理上的抗拒。